2026年物业收费新规下，在物业触发以下7类明确违规/违约情形时，业主可依法拒交对应物业费；拒交前务必留证、书面告知，避免败诉风险。
一、可拒交的7种法定情形（附操作要点）
1. 未达交房标准却提前收费
房屋未竣工验收、未达交付条件，或开发商延期交房，物业费由建设单位承担，业主可拒交提前收取的费用。
操作：拒绝收房并书面通知物业/开发商，保留验收记录与书面异议。
2. 服务严重不达标（合同违约）
保洁/安保/维修等基础服务长期不达标（如垃圾多日不清、电梯停运、消防隐患），且经书面催告仍不整改。
操作：拍照/视频/报修记录取证，书面催告并抄送居委会/业委会，协商减免或拒交对应时段费用。
3. 擅自调价/违规收费
调价未提前30天公示、未获双过半业主同意；或重复收费（如公摊水电单列）、捆绑增值服务、超期预收（超6个月）。
操作：拒交违规部分，向住建/市场监管投诉，要求退返多收款项。
4. 公共收益不公示/私占
电梯广告、公共车位租金等收益不独立建账、定期公示（多地月/季度），或未按规定补充维修资金。
操作：要求公示收支，拒交对应管理成本部分，可起诉要求返还收益。
5. 违规催收（断水断电/停梯）
以断水断电、停电梯、限制门禁等方式催缴物业费，属明确违规。
操作：保留证据并投诉，可拒交因此造成的损失补偿部分。
6. 无资质/擅自转包服务
物业无资质运营，或未经业主同意转包给无资质第三方致服务降级。
操作：向住建部门举报，书面拒交并要求更换物业。
7. 房屋整改期（责任在开发商）
收房后房屋主体质量问题（漏水、墙体开裂等）在开发商整改期，物业费由开发商承担，业主暂缓缴纳。
操作：第三方鉴定留证，书面通知物业暂缓缴费，同步追责开发商。
小区绿化面积缩减、绿植大面积枯死
1. 合同依据：物业服务合同明确约定绿化养护标准（如存活率、补种时限、修剪频次），物业未达标且经催告不改。
2. 责任在物业：排除开发商未移交、规划变更、自然灾害等第三方/不可抗力因素，确系物业养护失职。
3. 严重不达标：绿化枯死/缺失超30%、长期杂草丛生、水景发臭等，非轻微瑕疵。
4. 对应时段/金额：仅针对绿化不达标时段，按服务缺口比例（如养护仅达标50%，可减50%对应绿化部分费用）。
一、核心判定与可少交的情形
1. 监控不到位（安保服务违约）
- 可少交：监控大面积失效/损坏、关键点位缺失，长期（如超15天）不修复，或因监控问题致业主财产损失且物业无法举证尽到安保义务（如无巡逻记录）。
- 不可少交：个别监控故障、临时检修等轻微瑕疵；无合同约定监控配置而以“没装监控”为由拒交。
- 减免比例：一般瑕疵减10%-30%安保相关费用；造成损失可按实际损失主张对应减免，最高约50%。
2. 停车棚不够用（设施维护/规划履约问题）
- 可少交：合同约定配建/维护停车棚，物业未达标（如规划车位未建、车棚破损长期不维修、管理混乱致车位利用率低），经催告仍不整改。
- 不可少交：规划无停车棚、因业主激增导致车位不足（非物业责任），或仅轻微管理疏漏。
- 减免比例：按停车管理服务缺口，减**10%-20%**对应费用。
二、少交的标准操作（留痕是关键）
1. 取证：拍照/视频记录监控黑屏、停车棚不足/破损，留存报修记录、物业回复、报警回执等。
2. 书面催告：发函要求限期（如15-30天）整改，抄送业委会/居委会，保留快递回执或送达记录。
3. 协商/投诉：催告无果，与物业协商减免；不成向住建、市场监管投诉，或通过仲裁/诉讼主张。
4. 缴费：仅减对应服务费用，正常缴纳无争议部分（如保洁、电梯维护等），避免被诉违约。
三、法律依据与风险提示
- 依据：《民法典》第942条，物业未按约定履行义务，业主可要求承担违约责任，可减交对应物业费，但不得拒交全部。
- 风险：无证据、未催告直接少交，易败诉并承担滞纳金；以“监控/停车棚问题”拒交全部物业费，法院通常不支持。
二、拒交的关键注意事项
- 仅限对应部分：拒交范围限于违规/违约时段或金额，不得全额拒交无争议部分，避免被诉违约。
- 全程留痕：所有沟通、催告、取证（照片/视频/聊天记录）均需留痕，书面文件务必送达并留存回执。
- 优先协商/投诉：先与物业协商，不成向街道/住建/市场监管投诉，最后走仲裁或诉讼。
三、常见误区提示
- 空置房≠全免：多数地区空置超6个月可按**70%-90%**缴纳，以当地细则为准。
- 房屋质量问题≠拒交：仅开发商责任且在整改期的，才可暂缓；与物业无关的质量问题不能拒交物业费。
- 无业委会≠无监管：居委会可代行业委会部分监督职权，协助协调纠纷。
寿光市圣城街道(嘉沅国际城)小区业主。
(记者宋文华)
