仲泰公司称2019年下半年因新东方公司经营不善要求退出一半场地，经董事会同意后，同意其先退出一半场地，并将案涉一半场地租赁达舟公司，新东方公司主动提出现有场地按照合同约定租金一半的标准予以计算。
达舟公司与新东方公司进行了交接，对场地内家具、空调等进行了结算，达舟公司也支付了相关费用。国语公司的法定代表人盛某称，退租部分场地是新东方公司自身经营需要，若不是新东方公司法定代表人主动和其说要退出，国语公司不会擅自给转租交接协议盖章担保。新东方公司称其事后才得知仲泰公司将场地租给案外人达舟公司，其主张在2020年4月以后实际使用场地占比约为三分之一，应按照相应比例支付租金。2020年4月和5月，达舟公司向新东方法定代表人支付家具、路灯、空调等转让费用48000元。
2017年5月至2023年9月，新东方公司向谢某支付租金860003元，向仲泰公司直接支付租金260000元。2020年4月7日至2020年8月31日，仲泰公司免收新东方公司租金。新东方公司长期向谢某支付水电费，谢某称新东方公司未欠水电费。”值得注意的是，据了解，该场地是划拨所得。
一审法院认为，合同当事方应当按照合同约定履行自己的义务。仲泰公司、新东方公司、国语公司及谢某签订的《租赁协议书》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务。
关于合同的解除问题。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因新东方公司欠缴租金，2023年9月28日，仲泰公司向新东方公司邮寄律师函，通知其终止《租赁协议书》，新东方公司已于2023年9月29日签收邮件。现新东方公司主张解除《租赁协议书》，法院予以支持，案涉《租赁协议书》于2023年9月29日解除。
关于租金及资金占用费的问题。经查，各方签订案涉的《租赁协议书》，仲泰公司保管的协议未注明租赁物业面积，新东方公司保管的协议注明物业建筑面积24000平方米。仲泰公司主张系新东方公司要求而将一半场地转租案外人达舟公司，且新东方公司主动提出按照合同约定租金一半的标准予以计算，双方在2020年4月以后的租金应当按协议约定标准的一半计算。
国语公司系《租赁协议书》的保证人，其证明仲泰公司将场地转租系新东方公司因经营不善主动提出。新东方公司辩称其对转租事先不知情，2020年2月以后租金应当根据其实际使用场地面积比例计算，但新东方公司一直未对转租正式提出异议，且案外人达舟公司向新东方公司法定代表人支付了设备转让费用，可以证明新东方公司与达舟公司当时经过了交接和结算，其对仲泰公司的转租行为是认可的。
对仲泰公司主张系新东方公司主动提出将部分场地转租，法院予以采信。因系新东方公司主动要求退出部分场地，双方对场地面积约定不明，以实际使用面积来推断租金支付标准并不准确，且难度较大，案涉协议亦不存在根据实际租赁面积结算租金的约定。对仲泰公司主张新东方公司当时主动提出按照合同约定租金一半的标准计算租金，法院予以采信。
仲泰公司授权谢某全权负责对案涉场地租赁使用等一切事宜进行处理，且谢某长期代收案涉场地租金、水电费等。仲泰公司抗辩谢某签订租赁协议后为无权代理，法院不予支持。
参照协议约定租金标准以及给予新东方公司的免租期，2017年5月1日至2023年9月29日，新东方公司应支付的租金总额为2055229元，其向谢某支付了租金860003元，向仲泰公司付了租金260000元，法院认定新东方公司尚欠仲泰公會租金935226元。
因双方在场地部分转租后，对租金约定不明确进而发生纠纷，双方均有一定责任。对仲泰公司主张的资金占有使用费，自其主张权利之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。合同解除后，新东方公司应参照原合同约定租金标准的50%支付场地使用费。关于水电费的问题，仲泰公司未提交新东方公司欠付水电费的相关明细，法院不予支持。
关于保证责任的问题。新东方公司欠付租金，已经构成违约，国语公司和谢某应当承担连带保证责任。国语公司和谢某承担保证责任后，有权向新东方公司追偿。
关于损失赔偿的处理。新东方公司主张仲泰公司应赔偿其装潢、培训设施损失200万元。现有证据不足以证明仲泰公司违反了合同约定，故新东方公司的该项主张于法无据，法院不予支持。
最终，法院判决：
一、原告（反诉被告）江苏仲泰交通工程有限公司、被告（反诉原告）镇江新东方驾驶员培训有限公司、被告（反诉第三人）镇江国语物业管理有限公司、被告（反诉第三人）谢某签订的《租赁协议书》于2023年9月29日解除；
2、被告（反诉原告）镇江新东方公司于本判决书生效之日起十日内支付原告江苏仲泰交通工程有限公司租金935226元及资金占用费；
3、被告新东方驾驶员培训有限公司于本判决书生效之日起十日内给付原告（反诉被告）江苏仲泰交通工程有限公司场地使用费（按《租赁协议书》约定租金标准的50%，自2023年9月30日起计算至实际腾退之日止）；
四、被告镇江国语公司，被告谢某对被告（反谁原香）新东方驾驶员培训有限公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任。被告镇江国语公司、被告（反诉第三人）谢某承担保证责任后，有权向被告（反诉原告）镇江新东方公司追偿；五、驳回原告江苏仲泰交通工程有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）镇江新东方公司的其他反诉请求。这个判决引发了很大争议，几方不服，提起上诉。
中院维持了一审判决
镇江中院经过审理，对一审法院认定的事实予以确认。
另查明，2011年1月24日，镇江市航道管理处作出《场地使用权证明》，证明案涉场地及地上建筑物原系其所有，土地是其1976年建设谏壁船闸时征用土地所得。在单位沿革和机构改革过程中，归属于镇江市船舶保养厂，该厂2006年改制为江苏天舜交通工程有限公司（仲泰公司由此改名而来）。
二审法院认为：未经批准将划拨土地使用权和地上建筑物等出租的，相关部门应当没收其收入，并可予以罚款，目的是为了防止国家资产收益的流失，并不能据以认定相关的租赁合同未生效或无效。本案中，即使案涉场地的土地性质为划拨土地，仲泰公司将案涉场地及地上建筑物出租给新东方公司使用，双方所签合同已实际履行，新东方公司应按约支付租金或土地、房屋的占有使用费。相关案件线索，将移送相关职能部门进行查证并作出处理。
“关于转租后场地租金和使用费问题，综合新东方公司转租后使用与之前使用情况比较等全案事实，按合同约定租金的一半计取比较合理。一审法院作出该认定，结果并无不当。关于水电费等问题的处理，一审法院亦无不当。”判决书称。最终法院驳回上诉，维持原判。
原审被告已经申诉
据悉，原审被告新东方公司已经向江苏省高级人民法院提起申诉。申请人认为，原审判决适用法律错误，且存在程序违法之处，该判决应予纠正。
申请人请求撤销镇江市中级人民法院（2024）苏11民终2813号民事判决，指令再审本案，或由江苏省高级人民法院直接提审本案，并驳回被申请人仲泰公司的一审全部诉请。
新东方公司称：在庭审中申请一审法院委托评估机构对新东方公司实际租赁面积进行评估，一审法院未予准许，二审中新东方公司提交了评估机构对于新东方公司实际承租面积的评估报告，但二审法院不予回应，且在新东方公司提出租赁合同不成立的情况下，二审法院予以回避，维持一审判决，致适用法律错误。
申请人认为案涉租赁合同未发生效力，原审法院适用法律错误：
1、原审法院对于新东方公司与仲泰公司间签订的租赁合同的效力认定错误，案涉租赁合同由于未经批准，确定不发生效力。本案中一个不争的事实是，案涉地块的土地性质为划拨，而非出让。因此，其占有、使用、收益等权利均应当遵守国家法律和行政法规的规定。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定，出租通过划拨方式取得的国有土地使用权的，应当报经相关人民政府土地管理部门批准。《合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”《民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。
本案中租赁合同签订于2017年，无论是根据《合同法》解释还是《民法典》的规定，新东方公司与仲泰公司之间签订的租赁合同均应办理相应的批准手续，取得批准文件，合同才能够生效，约束各方当事人。
案涉的仲泰公司出租土地性质为划拨土地，而仲泰公司明知其未履行法定的报批等义务，在合同中却故意规避其应尽的义务，自始未能向法庭提交其将划拨土地出租报批的相关批准文件。可见其未向相关人民政府土地管理部门办理批准手续或是政府主管部门根本就未予批准，因此其擅自将划拨的国有土地进行出租的行为，违反行政法规的规定，合同不发生效力。由于案涉合同中没有约定履行报批等义务条款，因此在合同不发生效力的情况下，合同中所约定的租金、违约金条款因合同确定不发生效力不能作为确定权利义务的依据，更不应当作为人民法院援引和判决的依据。
原审法院回避了本案的合同效力问题，实际是间接认同了新东方的主张，即新东方公司与仲泰公司之间的租赁合同应属无效。但原审法院在不正面认定合同效力的前提下，仍然维持一审法院的判决结果，属于适用法律错误。
仲泰公司对外出租划拨用地未进行批准备案违反强制性规定，损害国家利益、其收取的租金未按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定将租金中所含土地收益上缴国家，损害国家和社会的公共利益，仲泰公司与新东方公司间签订的租赁合同应当无效，合同被确认无效后，应当按照法律规定的无效规则进行裁判，以维护法律的基本规则。
申请人认为原审法院审理程序不符合法律规定，未批准新东方关于承租面积评估申请，以致事实认定错误，且该认定直接影响判决结果，本案应当再审：
1、新东方公司实际承租面积是本案必须查明的关键事实。由于2020年4月仲泰公司先是借口自用，后在新东方公司不知情的情况下将达舟公司强行引入案涉租赁场地，毁坏新东方公司的设施，造成既成事实。在此情况下，实际是仲泰公司对于原租赁合同的单方变更，新东方公司的实际租赁面积应当予以查明，以确定最终的租赁费计算依据。
2、新东方公司在一审中向法院提交了测绘申请，但一审法院对于这样一个决定案件裁判结果的重大需查明事项未予理涉，亦未说明原因。二审时，新东方公司向法庭提交了相关评估机构的评估报告，但二审法院仍是置之不理，仅想当然的认为新东方公司承担合同约定一半的租金，而事实上，新东方公司实际承租的面积远不及合同约定面积的三分之一。
因此新东方公司认为原审法院不同意新东方公司的合法申请，致案件事实未能查清，属于程序违法，原审判决应予纠正。
综上，新东方公司认为，原审判决由于适用法律错误，且存在程序违法之处，判决结果损害了新东方公司的合法权益，特申请再审，请求上级法院依法支持新东方公司的全部再审主张。
据申诉方称，上月其法定代表人致电二审法院时，法官称“（材料）忘记了，好像没有移交（相关部门），维权你可以去反映。”
声明
广大关心此案的民众和舆论，呼吁主管机关和涉案各方人士能够回应公众关切，进一步调查文章反映情况是否属实，公开说明事实真相和接受社会监督。
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