破局房地产困境：盘活存量，助力安居
张庆明
在中国，尽管部分家庭拥有两套或多套房产，但无房户依然存在，住房市场呈现出复杂多样的现状。根据国家统计局2024年发布的数据，中国城镇居民的住房自有率约为70%，这意味着仍有约30%的城镇居民没有自有住房。同时，中国家庭户均拥有住房1.5套，其中58.4%的家庭拥有一套住房，31.0%的家庭拥有两套住房，10.5%的家庭拥有三套及以上住房。这种现象反映了住房资源在不同家庭之间的分布不均衡。
在当前房地产市场面临诸多挑战的背景下，一方面，大量闲置房产未能得到有效利用，造成了资源的浪费；另一方面，众多无房户却因购房或租赁成本过高而难以满足居住需求。这种矛盾的存在不仅影响了社会的公平与和谐，也制约了房地产市场的健康发展。然而，我们坚信，通过一系列创新举措和多方协同努力，这一矛盾一定能够得到有效化解，房地产市场也必将迎来新的发展机遇。
一、人口结构变化：从硬刚需到伪刚需的转变
人口问题是房地产行业的核心。随着人口增长放缓甚至减少，住房需求从过去的“硬刚需”逐渐转变为“伪刚需”。这意味着，房地产市场已经从过去的供不应求转变为供需关系更加复杂的状态。在这种情况下，我们必须重新审视住房的供给与需求，寻找新的平衡点。
（一）精准把握需求
政策层面应进一步优化人口政策，鼓励生育的同时，合理引导人口流动，使人口分布与住房资源更加匹配。例如，一些大城市可以通过积分落户政策，吸引高学历、高技能人才，同时为他们提供相应的住房支持。此外，针对不同年龄段、不同收入层次的人群，制定差异化的住房支持政策。对于年轻无房户，可通过提供低息贷款、购房补贴等方式降低其购房门槛；对于收入较低的群体，加大保障性住房的供给力度，确保其基本居住需求得到满足。
（二）优化供给结构
房地产开发商需要根据人口结构的变化，调整住房产品的供给结构。例如，开发更多适合小家庭、单身人士的中小户型住房，满足多样化的居住需求。同时，关注人口老龄化趋势，开发适合老年人的养老型住宅，配备完善的医疗和生活服务设施。
二、开发商资金链与市场信心的协同修复
开发商资金链紧张是当前房地产市场的突出问题，而市场信心不足又加剧了这一困境。要解决这一矛盾，需要从资金支持和信心提振两方面入手。
（一）资金支持
金融机构应加大对房地产企业的合理信贷支持，优化贷款审批流程，缓解开发商资金压力。同时，政府可通过设立专项基金，对资金链紧张但项目有潜力的开发商进行扶持，防止楼盘烂尾。例如，2024年，某地方政府设立了房地产纾困基金，专门用于解决烂尾楼问题，保障购房者的权益。
（二）信心提振
加强政策宣传和市场预期管理，通过稳定房价、加快项目交付等措施，逐步恢复购房者信心。例如，2024年央行下调首套和二套房首付比例，取消全国房贷利率下限，下调公积金贷款利率等政策，有效刺激了市场需求。同时，政府可以通过举办房地产交易会、线上看房平台等方式，为购房者和开发商搭建沟通桥梁，促进市场交易。
三、房价波动与市场稳定的长效机制
房价波动引发的焦虑情绪严重影响了市场的稳定。为此，需要建立房价稳定长效机制。
（一）加强市场监测
政府应加强对房地产市场的监测和调控，防止房价大起大落。根据不同城市的市场情况，灵活调整土地供应节奏和规模，合理控制新增房地产用地供应。例如，一些热点城市可以通过增加土地供应来缓解供需矛盾，稳定房价。
（二）推进房地产税改革
通过税收手段调节房地产市场供需关系，抑制投机性购房需求，促进住房资源的合理配置。同时，加强房地产市场监管，打击违法违规行为，维护市场秩序，为购房者创造一个公平、透明的市场环境。
四、地方政府财政收入与房地产市场可持续发展的平衡
地方政府财政收入减少，影响了公共服务和基础设施建设的资金供应，进而对房地产市场的可持续发展产生负面影响。解决这一问题，需要创新财政收入模式和优化支出结构。
（一）拓宽财政收入渠道
地方政府应逐步降低对土地出让金的依赖，拓宽财政收入渠道。例如，通过发展多元化的产业经济，增加税收收入。同时，中央政府可加大对地方财政的转移支付力度，缓解地方财政压力，确保房地产市场的稳定发展。
（二）优化财政支出结构
将有限的资金优先用于保障性住房建设和基础设施配套，提升城市的宜居性和吸引力。例如，一些城市通过加大保障性住房建设力度，改善了低收入群体的居住条件，同时也提升了城市的整体形象。
五、就业市场风险与房地产市场的良性互动
房地产行业的低迷增加了就业市场风险，而就业市场的不稳定又进一步抑制了购房需求。要打破这一恶性循环，需要促进房地产市场与就业市场的良性互动。
（一）产业升级与就业创造
鼓励房地产企业转型升级，发展绿色建筑、智能家居等新兴产业，创造更多高质量的就业岗位。同时，政府可通过产业政策引导，促进房地产上下游产业协同发展，带动相关产业的就业增长。例如，加大对建筑装修、物业管理等行业的扶持力度，缓解就业压力。
（二）职业技能培训
加强职业技能培训，提高劳动者素质，使其更好地适应房地产市场变化带来的就业需求。通过开展针对性的培训课程，帮助劳动者掌握新的技能，提升就业竞争力。
六、盘活闲置存量房产的创新举措
盘活闲置存量房产是解决矛盾的关键。政府可出台相关政策，鼓励开发商将闲置房产改造为租赁住房、办公空间或商业综合体，通过多元化经营提高房产利用率。
（一）政策支持
出台税收优惠、财政补贴等政策，支持企业将闲置厂房改造成创意产业园区。例如，某城市通过给予税收优惠，鼓励企业将闲置厂房改造成创意产业园区，既解决了闲置问题，又带动了相关产业发展。
（二）共享经济模式
借鉴国外经验，建立房产共享平台，将闲置房产信息发布在平台上，供有需求的人群选择，实现闲置房产的短期租赁或共享使用。这种模式不仅可以提高房产利用率，还可以满足不同人群的多样化需求。
七、加强政策协同与多方合作
解决闲置存量房产与无房户之间的矛盾，需要政府、开发商、金融机构等多方协同合作。
（一）政府引导
政府应加强政策引导和监管，确保各项政策措施落地见效。例如，通过制定详细的政策文件，明确各方责任和义务，推动政策落实。
（二）多方参与
开发商要积极履行社会责任，主动调整经营策略，通过降价促销、优化产品等方式满足市场需求。金融机构要充分发挥资金支持作用，为房地产市场的平稳发展提供保障。同时，加强行业协会、社会组织等各方力量的参与，形成全社会共同推动房地产市场健康发展的良好氛围。
八、展望未来：构建房地产市场新生态
展望未来，房地产市场将进入一个新的发展阶段。随着政策的不断完善和市场的逐步调整，房地产市场将从过去的粗放式发展向精细化、多元化方向转变。
（一）优化住房供应结构
保障性住房与商品房协同发展，满足不同层次人群的居住需求。同时，房地产市场将更加注重品质和服务，绿色、智能、人文将成为未来房地产发展的关键词。
（二）推动房地产市场健康发展
通过盘活闲置存量房产、优化住房供应结构、加强政策协同等措施，推动房地产市场健康发展。我们坚信，在各方共同努力下，房地产市场将迎来新的发展机遇，闲置存量房产与无房户之间的矛盾也将得到有效化解，实现安居乐业的美好愿景。
房地产市场的未来充满希望，只要我们坚定信心、积极应对挑战，就能开创健康发展的新局面！
张庆明，原泰安市政协副主席、市一级巡视员。
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