长篇社会小说《北京的雪》

第五十七章、

欢乐园商业街项目定位

——欧阳如一

给别人出主意的人就像算命先生，往往算不准自己的命；又像给别人看病的郎中，往往号不准自己的脉。比如王长安，他作为北京房地产行业的教父帮助过多少开发商发了财？却把自己的企业办成了这个样子：四大板块：房地产代理、影视、滑雪、基金，只有影视赚钱；张振庭也一样，他给多少项目做过策划、规划和建筑方案？却不敢给自己企业的项目做定位，不是他不愿意，而是他太了解他的老板王长安了，此人多谋寡断，往往把简单的事情给搞复杂了；此人患得患失，就像对象看多了就会看花眼，最后一定会选个最差的。所以，王长安在大同云冈宾馆的总统套房客里召集人商量如何给欢乐园商业街定位时他很少说话，因为这个项目肯定会弄得像世界之窗，最后还得靠他收场。

“各路神仙，大同欢乐园商业街我们跟踪了三年，谈了两年，终于尘埃落定，前天签了合同，销售、招商、运营、管理我们一起抓。今天请大家来，就是要研究它的定位，也就是做什么。”王长安说。

在宽敞的客厅沙发区，大家围着一张方形大理石茶几坐，上面摆了一个硕大的果盘，客人们刚刚参观了现场，又看过大同项目总经理路开福介绍情况的PPT。

在座有十多个人，最显眼的是吕大师，就因为他手上的一只劳力士金表和腰间的一条爱马仕皮带，一看就是国际名牌。他说：“王总，各位老总，这对我是个很小的项目，才区区十五万平方。大家知道，中国的零售业经过了百货年、超市年、专卖店年和shopping mall年、现在受到网店的冲击，大型商场也好，商业街也好，超市也好，美食街也好，日子都不知该如何是好。正如王总所说，一铺旺三代的时代已经过去，必须集中做一种业态，而且得线上线下一起做。”这就是他的主意，说了等于没说。

王长安介绍：“吕大师，广东招商集团的董事，中国市长协会的顾问，特意从香港飞过来给咱们的项目把关。路总，你说说咱们想过的定位。”

路开福说：“根据这个项目所在的位置、用地的现状和建筑的形态、结合它周边未来可能形成的商圈，我们考虑过以下定位：一、它是欢乐园的商业配套，最好做成大同最大的儿童城。”

王长安拦住他的话说：“做儿童城是大多数人的选项，各位感觉如何？”

蔡大师一看就是个台湾人，因为他穿了件很特殊的花T恤，并且脸上长了一颗痣——这不特殊，特殊得是那顆痣上长了三根长长的毛不剪，就飘在那里，让人看着就想给他揪下来，这可不得了，那是福建人的“虎须”，大吉。蔡大师说：“做儿童城的选项不错，这有点像日本和香港的迪斯尼，游乐场以外都是商业区，我们台湾的游乐场也会这样。可王总您得考虑把外立面都装成童话风格，大同的天气户外的游乐场可能要歇业半年，这里的儿童城会有半年的淡季。”

王长安介绍：“蔡大师是最早把港台的装修理念带到大陆中国的装修大师，在国内做过很多大型商场、酒店的装修，这次他特意从上海赶过来，一句话就说到了点上。”

张振庭忍不住说：“房东做过市场调查，说本地做儿童项目的商户不愿意进场，他们可能就是考虑了淡季因素。可今天的儿童项目已经不是过去的儿童项目，它包括了少儿成长需要的一切，大同的商户只占很小一部分，有：儿童的食品、服装、用具、玩具、学习用品、文体用品、课外培训、保健医疗、室内游乐场等各个方面，后三项不受位置和淡季影响。至于装修，因为招得是品牌，不用我们考虑，只是这条商业街的户型单一，要外挂钢结构形成‘双首层’才能灵活分割。”

王长安拦住他的话说：“外挂钢结构的事儿我们另外谈，开福，你再说说咱们还有哪些选项？”

路开福说：“甲方原来的考虑是做成大同的‘奥特来斯’，因为它环形布局，四面临街，停车方便，大同就缺这种‘品牌尾货市场’。”

吕大师说：“北京有四个奥特来斯，我参与过三个，它已经成为北京的‘四大傻’之一，这四大傻分别是：购物去燕莎，吃饭点龙虾，买车选宝马，抽烟抽中华——燕莎就是北京首个奥特来斯，因为它假货多并且贵。”

王长安向吕大师伸了个大拇指，意思是：“您在行。”

蔡大师附和道：“奥特来斯的特点是得有政府白给的土地——这是它被招商的条件，并且建筑要够大、够集中，你们商业街不具备这种条件。”

王长安又向蔡大师伸了大拇指，问路开福：“还有什么选项？”

路开福说：“大同人好吃，可做成大同的美食街，也有人建议做裘皮城。”

张振庭看看在座的一个姓李的小青年，裘皮城的建议就是他提出的，说：“裘皮城就不要考虑了，更是一年只开张一季，尽管他们会在淡季降价促销。”

王长安向大家介绍一位中年美女：“黎明女士，北京最有名的建筑设计师。黎总，做美食街就涉及到建筑，您看咱们的房子可适合做餐饮？”

黎总谦虚地起身向大家点点头，说：“各位都是大师，对这个项目的定位比我在行。如果做成美食街可能要分成中餐、西餐、快餐、茶馆、酒吧、水吧和蛋糕店，对灶房的要求不一样。还涉及到如何分割，这才好布置排烟和上下水。我看了图纸和现场，原建筑都没考虑，特别是卫生间，如果重新分割，最好每户都有一个，室外也没有公厕，总不能让顾客不吃饭就到饭店里借用厕所，容易发生矛盾。”

王长安思忖道：“美食街只要有规模就不怕远，只是茶馆、酒吧可能需要的面积很大，最好能上二三楼；水吧、奶茶店和甜品店需要的面积很小，出售和出租的单价却很高。这得按照招商方案先‘划过铺’后再设灶房。张总工，你说说你的外挂楼梯方案，这可得甲方出钱。如果能有外挂楼梯，就会砸掉部分室内楼梯，增加很多铺面，也能自由分割，招所有业态。”

张振庭就和另外两位建筑师讨论了外挂楼梯的可能性，最主要的是消防和房产局能不能通过——这涉及到办房产证。王长安最关心得是钱，听到加建工程只用一千万，说：“这钱我出都行……龙总有钱也有门路，既然它能扩大建筑面积并提高商业价值有利，就让他干。”向张振庭挤挤眼：“咱们多给金秘书长做点事儿就都有了。”

会议开得很热闹也很圆满，却还是没确定那条商业街做什么。在去吃饭的路上路开福特意让张振庭坐他的车，说：“张总工，您说那个小李，说咱们那能卖皮草，这不是瞎扯淡吗？”

张振庭说：“广开思路是对的。”

“哪到底做个啥？讨论来讨论去还没确定。”

“王总很可能做裘皮城。”

路开福下意识地点了一脚刹车：“不会吧？”

张振庭笑着：“现在已经是八月，一晃就是十月，你看还能干点啥？”

路开福说：“还是您了解王总。”