长篇社会小说《北京的雪》第三十六章：谋划古城
——欧阳如一
他们在凤临阁吃完饭已经是下午两点半，开春时节虽然天长了许多却仍黑得早，龙开旺就按刚才张振庭说的重新组织了参观路线，他们先登上了城墙，冒着呼呼的风，龙开旺指点道：“张教授、王总，你们看这城墙上面多宽？真能对开两辆车，上来没啥看的，全是是些屋顶，箭楼不让进，只在每年春节搞一次灯展。” 张振庭说：“这叫‘上人屋面’，对建筑荷载的要求很大，因为是平顶对防水的要求也很高，利用率却不高，所以我建议把它变成城市观光车道，与机场、以后的高铁和立交桥形成城市的空中快速通道。”
王长安感觉全国的古城墙都没这么做的，大同的城市领导肯定接受不了，说：“这事儿可不容易，咱们从长计议。”
没想到龙开旺很赞成，说：“你们大胆想就好了，我们藏书记自有办法。”
他们又下到城墙里面看了一个画展，平时没人参观早早就关了门，找了熟人才开了门，果然如张振庭所说，里面真是框架结构，因为狭长就显得窄小，因为不开窗就像进了山洞，平面布置也少变化。龙开旺说：“我是大同人都是第一次来，这也太浪费了，真不如做成实心的了，张教授您说咋用？”
张振庭说：“首先得对建筑外部进行改造，把护城河和城墙之间的绿地修成市民喜欢的散步路，沿途要多扒门，让所有门都能穿城而过，就会形成丰富的商业用途。” 王长安感觉能顺利地把欢乐谷商业街的合同按自己的要求签下来已经不错，如果再代理些古城内的拟建项目就更好了，可那是以后的事，说：“那会不会不像城墙了？”
龙开旺别看是个粗人却很聪明，说：“远看像城墙，近看是自由分割的商业街，这和咱们欢乐谷商业街是一个道理，关键得让它活，张教授，您说搞博物馆和古董能行？”
张振庭说：“博物馆业在国外的旅游上占很大比重，去英国旅游没有不去大英博物馆的，去法国旅游没有不去卢浮宫的，去埃及旅游必须参观埃及金字塔，即使是去只有两百年历史的美国旅游，参观大都会博物馆也是必选的项目。中国的民间收藏很丰富，却缺少办展的条件，如果大同能免费提供场地，他们都愿意过来。”
袁梦赞同道：“闲着也是闲着，零租金政府都干。”
路开福也是个富于想象的人，他说：“河南镇平整个县都是文玩市场，比咱们古城大得多，面向全国，生意很好。”
龙开旺一拍巴掌：“藏书记最想搞文化和会展了。”
张振庭说：“我刚才说得是建筑外部，内部要多开窗，包括城墙上面的天窗和城墙内外的采光窗，再多设电梯、卫生间和灶房——可以预留接口根据需要安装，这些建筑就能满足各种用途。”
龙开旺佩服得直点头，说：“王总，要不请张教授设计，咱们两家干？”
王长安听他这么说当然乐见其成，却还是感觉投资博物馆和古玩不把握，说：“您投资，我还是负责销售、招商、运营和物业管理。”
龙开旺笑了，民营企业都这样，说：“就这么说定了。”
出了古城张振庭回头指点道：“龙总，这座古城原来的建筑密度很大，腾出的土地的成本就很高，又要减少密度，限制高度——大部分建筑在城墙以下，就怎么建都不好看，还得说服政府调整规划，把城内的建筑拉高，其中心建筑一定要超过城门楼。这么一来容积率就会提高，这片土地才有开发价值。”
龙开旺恍然大悟，说：“张教授您说到了问题的实质，这里的地价才三百万一亩开发商都嫌贵，因为容积率太低，不赚钱，就不愿意拿地，政府就建也不行，不建也不行。如果通过调整规划能提高地价，政府和开发商都得利，就会加快建设速度。”
王长安还是感觉张振庭说得太多了，容易把事情搞复杂了，说：“总体规划已经批了就不要改了吧？”
龙开旺反而觉得不过瘾，说：“有什么不能改的，一切皆有可能，只要张教授能讲出道理。”
王长安灵机一动，说：“那我们就组织北京一流的专家给古城做一版规划调整方案，古城占地将近四平方公里，设计费少说得三百万，就由我们投资，打入以后的分配比例就行了。”他想到世界之窗项目就是通过给甲方提供建筑改造方案促成的，设计只花了三万却号称三百万。
龙开旺知道对方开了个高价，却说：“三百万不多，你们就往好了做，耿彦波做这个规划花了好几千万，就做成这么个球。”
徐铁鹰一直跟着插不上嘴，这时说：“那我们就照六百万做，您给我们一套四合院就行了。”
王长安指着她笑，意思是：“你真敢要。”
说话间他们来到了一片四合院，龙开旺说：“张教授，您说在四合院能搞‘中华戏曲大观园’？我没弄明白，您再说说怎么做。”就带他们走进去参观。 这正问到了张振庭的专业，他像导游那样边带着大家边看边做讲解：“四合院，是中国的一种传统合院式建筑，因为它四面有房围成一个院子而得名。你们看，它一般会把门开在东南角，有一进、二进至五进，那是王府的级别；但大多是口字、日字、目字的布局，在北京老城，一个日字的四合院就能卖到一亿以上，其实并不合用，主要是身份的象征。”
龙开旺说：“张教授您得给我们想想办法，大同的四合院怎么也得卖到上千万，要不真浪费这土地了。”
张振庭说：“老北京的四合院看着规整，其实都是大杂院，就变幻出了正房、厢房、L型房、T型房、各种布局，建国后人口暴涨，居民又利用各种方法私搭乱建，弄出了小阁楼、内夹层等多种花样。老北京的四合院由于道路狭窄常有火灾发生，大多数没有独立厨房，垃圾箱离住房太近、还得使用公厕，其实没有多少美好的记忆，即使是完整的四合院也因为有东西厢房而不宜居。” 龙开旺对他的两个手下说：“跟我们大同的平房区也差不多。”
张振庭说：“北京的新式四合院有很多创新，比如，做成地下满堂红，就有了外国别墅式的公共空间；比如把四合院做成四合楼再加上阳光顶，就像我们中午吃饭的凤临阁；再比如做成昆明的‘一颗印’——三四层的四合楼。总得来说室内分割要像外国的别墅那样该大则大，该小则小，不能连个阳台和卫生间都没有。”
龙开旺说：“我们正在和人家合作开发一片四合院，您得给我们把把关。”
张振庭玩笑道：“那得看您和我们王总的合作情况。说到‘中华戏曲大观园’，它的四合楼会有更多的配套，比如得有中心广场和古代园林和各种戏曲场景构筑物、有公共教学、会议、展览、排练、拍摄和演出的设施，包括各种戏曲配套，这方面我们王总更专业。”
王长安说：“行内的说法叫‘灯、服、美、道、效’。”
张振庭说：“这是一个完整的产业链：包括对中国戏曲的挖掘、整理、创作、出版、教学、交流、演出、制作、传播……刮风下雨都是布景，主要在露天演出，这里的四合楼只是各剧团办公和住宿的地方。”
龙开旺问他的两个手下：“在军、袁梦，你们听明白没有？我听明白了，全城都在演出，此起彼伏，这不就是美国迪斯尼吗？干得，干得。”
王长安发现这件事真有可能，说：“咱们真要做个方案向市委书记汇报？”
“盘活古城，这是他亲自布置给我的任务。”
“要不这样，龙总，这个规划我投资，欢乐谷项目的保证金您就不要了。”
龙开旺知道民营企业都目光短浅，对文在军说：“就按王总说的办，欢乐谷商业的合同你和路总先起草着。”
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