【深圳看房记】(二)张有清文化心观(182)
图/作者提供
三月十三日上午顺利登机，客机在云海上空飞翔，下面是白浪翻滚的银色海洋。
女儿顺利地接到了我们，不一会儿便到达了福田区香蜜湖天健公馆，休息几天，便开始了寻房之旅。
首先接触的是贾先生，他带我们看了一些楼盘，不太满意，在散步时不意遇到了许先生，他对深圳商品住宅房，公寓房，小产权房，回迁房，军产房五类房型均很熟悉。买商品住宅房必须迁入深圳户口三年交了三年社保以上才有资格购买。外地来深圳买房投资的人就只有选择其余四种房型了，因而我把重点放在投资公寓房上，所看房型多为公寓房。经过半个月奔忙，看了近十个公寓房楼盘。它们是:
一、福田梅林公寓:22平米，每平米7万元，一房一厨一卫一阳台，五十年产权，已用十三年，剩37年，民水民电，总价173万元。
二、光明区亚朵酒店公寓:30平米，一房一厨一卫无阳台，商水商电，可签十二年亚朵酒店经营，每月租金保底3500元，40年产权，总价153万元。
三、光明端慧苑公寓:一房一厨一卫一阳台，33平米，南向，有阳台，有燃气，带装修，总价低，有地铁口，民水民电，70年产权。但没有样板房，刚做三层，2023年12月交房。各项全加总价一百三十万元。
四、罗湖泰丰酒店贝悦汇公寓:一房一厨一卫无阳台，29平米，商水商电，五十年产权，可与贝悦汇酒店签约，保底每月租金4千元，每期3年，用于酒店出租商住，总价值173万元。
五、宝安石岩嘉信云峰公寓:一房一厨一卫一阳台，民水民电，已装修，总价158万元。
六、光明龙光九龙台公寓:60平米双层复式公寓，无装修，包装修预计总价250万元。
七、光明南太科技苑公寓:五十平米，简装修，一房一厅一厨一卫一阳台，无单独红本，大统一红本，四十年产权，商水民电，总价128万元。
八、光明新田商用楼内公寓:38平米复式楼式公寓，商水商电，一房一厨一卫无阳台，商用写字楼不适合住宿。总价173万元。
九、龙华佳兆业通达汇轩公寓:36平米一房一厨一卫无阳台，与酒店签租住合同，月租金三千元，总价153万元。
十、福田区军产房:36平米，一房一厨一卫无阳台无红本，168万元。
十一、龙华富驰大厦:39、6平米，一房一厅一厨一卫无阳台，每平米3、7万，总价格154万元。
十二、光明区璟悦轩小巨蛋:双层复式楼公寓，三十八层，38、6平米，一厅一厨一卫一阳台，独立厨房，卫生间与洗澡间隔开，厅有沙发，小饭桌，电视橱，复式楼上并列两个床位，一为左边上，二为右边上，左边一张床，右边一张床，厨房上一个小书房。设计很好，空间利用率达到了最大化。价格159、5万元，加4、5万元契税，计总价格164万元。
十三、住宅房:一般百平米在千万元左右，每平方十万元至二十万元之间，一百平方在一至二千万元之间。
十四、小产权房:无红本，属集体个人房产出售，转卖出租难，房价在30平米一百万左右。
十五、回迁房:为拆迁户补偿房，一般在二0二三年底交房，无红本只签个协议律师证明，转卖出租难，无物业管理，无大型楼盘，30平米百万以上。
十六、深圳房产排序为:1、商品住宅房。2、红本真公寓与住宅房搭配房，三四栋配一栋公寓房楼盘比较理想。3、小产权房。4、军产房。5、回迁房，共五种房型。
目前从投资出租五年后可上市交易来看，光明区璟悦轩小巨蛋双层复式真公寓装修布局最为理想。
附淘哥观点:
715深圳最严限购之后，深圳楼市正在发生重大变化，变化之一就是，深圳公寓产品将面临一个系统性价值重估，未来前景看好！
过去很多人武断认为，凡是公寓都不值得购买，这本身就是一个错误的观点。接下来，由于715调控和后续商务公寓停止审批的影响，这个观点更是错上加错。淘哥认为，现在开始，应该果断买入深圳优质公寓，某些优质公寓的自住属性、保值增值能力，会强过很多住宅。理由在于：
1、判断一个市场的前景，关键是供求关系。供不应求，看涨；供大于求，看跌。深圳优质公寓，接下来是一个供不应求的市场，因为供应缩减，需求增加。
2、从公寓的需求看，2019年深圳商务公寓成交大概109万平米，这代表过去正常需求。但是，715新政导致超过50%的深圳住宅购房需求短期难以实现，这个非常庞大的需求，购买力一定会溢出。主要溢出方向包括深圳公寓、小产权房回迁房等。
3、深圳停止商务公寓审批，未来增量商务公寓供应面临断供，供应断崖式下跌。
4、未来供应面临断供，但需求依然旺盛，甚至还会继续增加。刚从学校毕业来到深圳的毕业生，刚落户的新深圳人，外地看好深圳的人会进入公寓购房市场。
因而，从外地来深圳投资房产又不能购买商品住宅房的人来说，比之小产权房回迁房的风险来说，投资真正的公寓房是不错的选择。
(2021年4月11日)
附:许安家找房电话:13927496295
张有清: 男，汉族，江西省宜春中学高级教师。对古诗词，现代诗歌，小说散文，时政评论均有涉猎。诗歌曾入选《南吟北唱》诗集。在《中国诗歌网》《世界诗歌联合会》《华人文艺联盟》《中国现代诗歌文化传媒》《中国现代诗歌文化传媒黑龙江总社》《中国现代诗歌文化传媒山东总社》《江西一道琴棋诗书画总社》《江西云裳文学社》《江西诗声》《宜春诗词》《宜春市曲赋学会》《袁河茶话》《诗艺国际》《兰馨文轩》《蝶舞霓裳诗书画社》《诗意文韵》《诗码头古韵悠长》《都市头条扬歌文学社》《都市头条莲叶之珠文学社》《中国新梦文化传媒》《今日头条微头条》等网络平台发表诗歌五百余首，被诗歌平台专业朗诵者朗诵诗歌散文政论一百余首篇，编发中短篇小说若干篇，发表“文化时政心观”评论一百六十余篇。
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