锦鹏生态庄园一期中的别墅区

紧邻国家级风景区、依山而建、超低容积率、别墅成群······在河南登封，一个超豪华的地产项目以商业名义顺利拿地，但在建设中却成了一栋栋别墅和洋房住宅，蹊跷的是，这个项目居然成功的取得了规划和房管部门的审批，顺利对外销售。面对质疑，开发商承认有违规行为，是无奈之举。房管部门则表示手续合法，开发商怎么卖是其自由。

现状

嵩山风景区名胜区边山地变超豪华地产项目

嵩山是中华名山，五岳之一的中岳。嵩山风景名胜区是国务院1982年审批通过的第一批国家级重点风景名胜区之一。

2015年开始，紧邻嵩山风景名胜区东南侧，登封市旅游公路北侧，嵩山国家风景名胜区外围保护地带内由郑州市锦鹏置业有限公司开发的锦鹏生态庄园项目开工建设，该项目已建设和在建的共两期，占地近三百亩，所用土地原为中岳办事处北高庄所有。

在该项目销售中心，销售人员介绍，锦鹏生态庄园(依山郡)销售的房屋有商住和普通住宅两种，普通住宅是高层花园洋房，产权70年，商住的以独栋别墅和双拼别墅为主，产权是40年。目前，主打别墅项目的一期已经销售一空，仅余个别还没销售，二期项目在建，处于入会排号阶段，主推双拼、联排别墅和高层洋房。

记者以购房者的身份在项目现场看到，锦鹏生态庄园一期项目多数楼房都为独门独户的两层别墅，已经实现燃气入户。现场的工人告诉记者，目前还有少许收尾工程还在建设，很快施工就可完成。

河南登封一商业项目建成住宅公开销售 成功“穿透”规划房管部门

锦鹏生态庄园二期的双拼别墅

在锦鹏生态庄园二期项目内，双拼别墅的样板间正在装修。客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等一目了然，住宅属性明显。

疑云

商业项目建成住宅销售还有合法手续

记者通过郑州市政务服务网查询发现，锦鹏生态庄园在规划审批时，确定建设的内容为商业和住宅，商业类的规划为旅游购物中心区，主要为旅游产品店、特产店、茶叶专卖店和书画创作店。登封市房地产开发管理服务中心的预售显示，该项目一期取得预售许可的住宅为4栋楼，72套间，建筑总面积9127.86平方米，商业为7栋楼，66套，建筑总面积9974.27平方米。预售许可还显示，该项目物业服务费为住宅3.25元/平方米，商业4.5元/平方米，远超登封物业服务费平均水平，是不折不扣的高档标准。

根据一份2015年的资料显示，锦鹏生态庄园在拿地之初的设想是“项目品质为市场所稀缺。建筑之形须得益于文化之魂，锦鹏生态庄园不仅能充分体现绿色、生态、环保、低密度、养生和社交等人本思想，更会为业主因亲近嵩山为其深厚的历史文化魅力所震撼。这种魅力将赋予她与生俱来的尊贵和稀有，不能模仿更无法复制。由于富裕阶层的大量涌现，加之国家对别墅项目审批的严格控制，登封及其周边别墅项目的供求关系严重失衡，顶级项目更是凤毛麟角。考虑到销售价格的梯度和未来锦鹏生态庄园的人气，项目的品质当定位于中高档独栋及联排别墅，再辅以一定数量的中低价位高品质花园洋房和快捷酒店。”

显然，由于国家政策，中高档独栋及联排别墅不可能获得政府审批，这就出现了规划审批变为商业内容及高层住宅的一幕。

据知情人士透露，项目在规划部门最初组织的专家评审中，由于意见不统一，预期正常一个小时就结束的评审开了大半天，最后由于某种原因，规划“顺利”闯关。

回应

开发商称违规售房是变通之举

针对将商业房项目当住宅建设并向外销售一事，郑州市锦鹏置业有限公司的一名张姓负责人解释，由于当地房地产市场竞争激烈，开发商如此操作也是无奈之举，只有这样可能保证商业利益。

登封市房地产开发管理服务中心表示，房管部门是根据规划部门的审批而发放预售许可证，至于开发商将商业当住宅卖是他们的权利，消费者认可就行。