2021年10月20日河南省高级人民法院发布全省法院涉物业服务合同纠纷的典型案例，并通报有关工作情况。

物业服务涉及千家万户，与居民生活息息相关。近年来居民购房后引发的物业服务合同纠纷案件持续增多，已成为人民群众反映强烈的问题之一。发挥审判职能作用，依法妥善处理物业服务合同纠纷，是人民法院践行司法为民宗旨、增强人民群众幸福感和获得感的必然要求。在深入推进党史学习教育和第二批政法队伍教育整顿的关键时期，为扎实开展“我为群众办实事”活动，真正为群众办实事、解难事，省法院决定召开新闻发布会，通报全省法院物业纠纷案件的办理情况，公布物业服务合同纠纷典型案例。发挥典型案例的示范引领作用，指导全省法院公正高效审理物业纠纷案件，提升物业服务企业和广大居民的法治意识，弘扬诚实守信、团结友爱的社会主义核心价值观，促进和谐、法治、文明、美丽社区建设。 现将有关情况通报如下：

聚焦审判主业，妥善审理物业服务合同纠纷案件

2019年以来，全省法院共受理各类物业服务合同纠纷案件74647件，审结69475件，审结率93.07%。其中，2019年收案27992件，结案26934件，审结率96.22%；2020年收案24970件，结案24357件，审结率97.55%；2021年1-8月，收案21685件，结案18184件，审结率83.86%（后期的案件立案晚，正审理中）。

从地区分布看，郑州作为省会城市，人员集聚度高，辖区涉物业服务合同纠纷案件数量据全省首位，收结案数占全省法院28.1%。开封、平顶山、南阳收结案数分别位列第二、三、四。从效率指标看，2019年度物业服务纠纷案件一审平均办理天数33.7天；二审平均办理天数为49.23天。2020年度，受新冠肺炎疫情影响，审理周期相对延长，一审平均办理天数38.57天；二审平均办理天数为74.14天。疫情稳定后，我们全力以赴，加强网络庭审力度，2021年上半年一审平均办理天数33.9天；二审平均办理天数为37.13天，办案效率提升明显。从质量指标看，2019年以来全省物业服务合同纠纷案件一审调撤率为75.6%，服判息诉率为97.92%，再审审查（生效案件申请再审率）率为1.24%，案件质量大幅提升。

聚焦机制建设，着力提升物业纠纷案件审理质效

（一）探索推行物业纠纷快审速裁机制。审判质效的提升是我们这几年一直在抓的重中之重的工作，质效的好与坏，可以量化为多项指标，其中一项重要的指标就是案件审理周期的长短。我们通过完善繁简分流机制，把诉讼标的较小的物业纠纷案件纳入小额诉讼程序范围，利用信息化手段严格审限管理，做到简案快办。今年以来，省法院两次召开全省法院民商事审判质效分析讲评会，专门就如何完善民事案件繁简分流、落实小额诉讼制度、健全简单案件快审速裁机制等工作进行安排，指导基层法院依法适用小额诉讼程序简便快捷地处理物业纠纷。大致来讲，凡是符合小额诉讼法定金额标准的案件，必须适用小额诉讼程序，简化程序，缩短审限，实行一审终审；超出法定金额标准的简单案件引导当事人主动自愿选择适用小额诉讼程序，目前，9849件案件适用小额诉讼程序办结。对不能适用小额诉讼程序的案件，依法适用简易程序，快审速裁，合理缩短审理周期，一审案件审限原则上不超3个月。各中院在机制创新上也进行了不懈努力。郑州中院出台《小额诉讼程序操作指引》，将标的较小的物业服务纠纷案件纳入小额诉讼范围，立、审、执一体化快速解决纠纷。济源中院速裁团队审理物业服务合同纠纷案件，突出典型案件的示范效应，引导其余案件有序解决，2020年，济源两级法院民事调解率31.01%,居全省前列。

（二）积极推进物业纠纷办案标准化建设。统一标准、坚持同案同判，是提高办案质量和效率的重要举措。为避免物业纠纷案件，特别是同一小区、同样的诉讼出现裁判结果不一致的情况，我们也做了大量工作。一是统一同类案件的裁判思路。对前期物业管理纠纷、小区维修纠纷、小区车位、车辆管理纠纷、新旧物业公司更换过程中因撤离、接管及物业管理用房、资料移交等问题引发的各类物业纠纷进行调研，解决法律适用分歧，加强类型化调研指导。二是强力推行类案检索，确保法律适用统一。大量的物业纠纷案件由中、基层法院办理，为确保同类案件裁判标准的统一，我们要求中基层法院办案中，要注重对当地涉及同一小区、同一物业服务企业的物业纠纷案件进行索引、收集，查阅生效裁判文书，进行类案分析，保障同案同判。三是合理分配举证责任。2020年5月1日，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》颁布施行，我们以此为契机，进一步规范举证责任工作。如对比较常见的物业服务企业起诉业主追索物业费，而业主以物业服务企业未履行或未完全履行服务义务进行抗辩时，物业服务企业应当承担其依据物业服务合同履行了服务义务的举证责任，要证明的确提供了物业服务。但是，如果业主承认物业服务企业履行了服务义务但提出物业服务企业在履行义务时存在瑕疵，那么业主应当承担履行义务存在瑕疵的举证责任。

聚焦标本兼治，着力推进物业纠纷的诉源治理。

物业纠纷的处理既是涉及每个家庭的民生问题，也是涉及城市发展和管理水平提升的社会治理问题。省法院积极探索防止纠纷成讼机制，不断完善多元解纷机制，努力把矛盾纠纷预防在源头、化解在诉前、解决在社区。

不断完善多元化解机制，推动“三零社区”创建。省委在全省开展以“零上访零事故零案件”为目标、为抓手、为检验的村（社区）、企事业单位创建活动，是深入贯彻关于平安中国建设的重要论述、努力实现本质安全的重大举措。全省法院严格按照省委的工作部署，主动与住建部门、市场监督管理、社区、街道办事处、物业企业多方互动沟通，健全人民调解、行政调解、司法调解相互联动，积极推动相互衔接的物业管理纠纷调解工作模式，运用法治思维破解难题，探索完善区、街道和社区三级物业矛盾纠纷调解机制，面对面解决问题，提高依法依规办理效率，切实把问题解决在基层、矛盾化解在基层。

（二）加强法治宣传，推动形成遇事找法的思想自觉。通过公开审理、以案释法等方式，加大宣传引导力度，提高物权意识、物管意识和业主自治意识，这既是我们一直努力在做的工作，也是需要进一步加强的工作。今年以来，全省法院深入开展法院开放日、邀请群众旁听庭审等活动，持续推进司法公开，广泛接受群众监督，让社会公众零距离感受阳光司法，接受生动的法治教育。5月份，省法院民二庭到社区公开开庭审理一起物业纠纷案件，邀请社区群众、物业公司和居委会干部旁听庭审，把“法庭搬到社区”，取得了较好的效果。平顶山、许昌等中院 通过司法进社区、开展巡回法庭等形式向小区业主宣传物业服务的相关法律知识和维权方式，“审理一起，教育一片”的效果明显。

（三）立足抓小抓早，强化风险隐患分析研判工作。物业服务是一项动态工作，服务过程中的各种新情况、新问题不断出现，比如以物业服务平台为终端的新物业服务，受新冠肺炎疫情和今年7.20郑州等地洪灾影响等，如何有效化解这些因素对物业服务带来的矛盾，是我们重点考虑的工作。省法院及时梳理，归纳总结出物业服务中的难点热点问题，组织开展专题调研，积极探寻应对之策。各中院也结合辖区实际，扎实调研。开封、信阳等中院组织专业团队对物业公司是否尽到服务义务等常见突出问题进行调研，引导物业与业主双向配合，共同打造为共建、共治、共享、共赢新家园。7.20洪灾过后，郑州、新乡、濮阳等中院，主动参加物业管理协会、物业公司、业主代表召开座谈会，多方建言献策，多措并举提升服务水平，让广大居民尽早度过难关，把可能形成的物业服务纠纷消除在萌芽状态，化解在基层。

关于发布的典型案例情况

本次公布的7个案例，是从全省法院近期办理的物业服务合同纠纷案件中精心挑选出来的，涉及物业服务合同效力、物业服务质量瑕疵的认定，物业服务费用缴纳及调整的程序，居民委员会为未成立业主委员会的小区选聘物业公司的效力，新旧物业服务公司衔接等问题，上述问题是困扰各方、影响小区和谐稳定、群众“幸福感指数”提升的难题，涉及到小区业主、房屋的承租人、物业服务企业、居民委员会等各方主体利益主体；这些案例不仅有人民法院依法裁判，明确裁判规则法律效果好的案例，也有巡回审判，深入调查研究，协调解决纠纷的案例； 这些案例很好地体现了人民法院审理物业纠纷实事求是、严格依法、强化调解、案结事了的处理原则，也彰显了为群众解难事、办实事的司法为民的宗旨与情怀，同时，这些案例的发布与宣传，也必将推动广大业主、物业服务企业提升依法办事、依法维权、诚信经营、精益求精的意识和能力 。

下一步，河南法院将始终践行“司法为民”宗旨，推进物业纠纷多元化解，加强诉源治理，完善物业纠纷案件办理机制，定期发布典型案例，强化典型案例的示范作用、导向效应、规制功能，通过典型案例倡导诚信守法，弘扬社会主义核心价值观，传递正能量，为全省“三零”社区创建和基层治理现代化提供更加有力的司法服务和保障，用“我为群众办实事”的实际行动和效果，检验政法队伍教育整顿和学习教育成果，不断提升人民群众的司法获得感、幸福感。（田波涛）