文丨徐可（商丘师范学院苏鲁豫皖接合部社会经济发展研究中心副教授，民建河南省委文化旅游委员会常务副主任）

《河南省物业管理条例》已经于2018年1月1日开始实行，标志着我省物业管理有法可依。但是我省地域差异大，城市治理情况复杂，而条例又限于原则性的规范内容，无法解决当前物业管理中的突出问题和具体矛盾，因此迫切需要根据我市实际情况出台具有可操作性的物业管理办法。我市制订《物业服务管理办法》是件关乎民生的大事，这不仅是广大市民对“依法治市”的内在需要，也是广大市民对“美好生活”的热切向往。

一是凸显地方特征。商丘物业管理与服务的地方性特征包括：首先，物业收费标准较低，据《2020年中国物业服务价格指数研究报告》显示，我国二十大城市物业服务均价为2.33元/平方米每月，显著高于我市标准。其次，楼盘档次差距较大，我市新建小区与老旧城区相互交错，老旧小区改造任务较重。最后，公共环境和基础设施短板突出，城市排水管道无法应对部分小区的雨季集中排水等等。这些因素对物业服务与管理的影响较大，对此应充分调研，结合实际，予以针对性解决。

二是实施分类管理。在地方立法中应贯彻分类管理的原则，凸显不同档次小区和不同层次业主的差异性和特殊性，避免一刀切。物业服务标准和管理规范应具有一定的弹性，设置区间或者上下限，以适应城市治理中的多元化需求和差异化供给。目前，我市物业收费标准无法统一，差距较大。按照每平方米每月计算，有些新建小区超过2元，大部分在1.4元至1.8元之间，有些老旧小区仅0.5元；因此建议依据收费档次标准实施高中低档的三级分类管理。

三是引入竞争机制。我市的物业公司大多数隶属于地产开发公司，或与之存在关联性交易。近年来随着房价持续走高，房地产公司的垄断性提升，也造成了部分物业公司特殊的行业优势。为此，应在物业服务市场中强化竞争机制，培育物业服务的招投标和竞价交易市场；保障业主管理委员会的知情权与自主选择权。可以探索编制物业基本服务的定额标准，设置物业行业利润率区间，试行建筑市场的招投标竞价办法；也可以有意识地引进外地知名品牌物业服务管理公司，为我市物业市场注入新标准和新活力，增强竞争性。

四是加强行业自律。物业公司与业主之间存在着巨大的信息不对称，为此应强化物业公司的行业自律，充分发挥物业协会的功能与作用。我市物业管理协会可以在主管部门的监管下制订行业标准，测算服务成本与定额标准，可以发布行业排行榜，可以代理业内诉讼或主持矛盾调解，可以邀请消费者协会、业主协会、媒体、社区管理者共同参与物业“星级服务”的评比等等。

五是融入社区管理。物业公司经常抱怨“缺乏管理权”，为此应引导居委会、街道办事处等机构主动走进社区，可以派驻人员与物业公司联合办公，以此强化社区管理、信息共享和综合治理。尤其是在疫情联防联控中，应规范门禁系统的管理，以人为本地强化综合管理与综合服务相互融合的渠道，利用“互联网+物业”推进社区针对流动人口和特殊群体的“智慧管理与服务”。在地方立法上，还应按照“无因管理”的法律原则，赋予物业公司在特殊期间未经业主委托而行使管理与服务并收取报酬的权限。

七是打造门口经济。为了刺激消费，政府曾提出“地摊经济”“夜间经济”等概念。而围绕物业服务，可以打造“家门口经济”。如果说“农超对接”是打通田间到餐桌的最后一公里，那么由物业开展蔬菜配送业务就是打通了最后一百米。由此凭借“家门口”的优势，物业公司还可以开展一系列的精细化服务，例如托管儿童、代养宠物、代办采买等委托服务等等；社区管理中的入户事项例如人口普查等等也可以通过政府购买的方式委托物业公司来完成。同时，还应拓宽物业公司的信息化服务种类，培育各种新型信息服务业态，例如可以将房屋买卖、租赁合同网签服务端口下沉至物业，以此鼓励其开展房屋中介、租赁信息等服务。

九是破解突出问题。当前不少小区对电动车存放、门禁系统管理、水电气管网户外维修问题感到难度较大，为此应以“民生无小事”的态度专项研究解决。应整合社区空间，规范电动车摆放，也可以在小区外空闲地段设置摆放区，或者搭建车棚，并由专人管理，可以设置收费的公共充电区或充电桩，拓展精细化服务。另外，安装了门禁系统之后，由业主购买门禁卡出入，外访人员进入小区需要登记。但是一些小区强制性收取门禁卡费用，限制外访人员进入，容易引起矛盾。为此应针对门禁问题做出立法规定，包括尊重物权，不得强制收取门禁卡费用；除了疫情防控和社会管理的特殊需要，不得限制外访人员进入；规范访客登记事项等等。针对水电气管网户外维修问题，一方面物业公司应积极协调公共事业管理部门反应情况，另一方面市住建局也要加强服务职能，督促有关部门快速及时反应。同时也要针对实际情况加强给排水市政建设，为社会公众分忧解难。